今天給各位分享老舊小區(qū)改造賺錢的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)老舊小區(qū)改造好不好做進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，別忘了關(guān)注本站，現(xiàn)在開(kāi)始吧！，本文目錄一覽：，1、，老舊小區(qū)做什么賺錢，2、，老舊小區(qū)改造工程毛利潤(rùn)100萬(wàn),凈利潤(rùn)大概多少，3、，小區(qū)適老化改造成大勢(shì) 房企、物企如何發(fā)力“第二賽道”？，4、，老舊小區(qū)改造，投入3000萬(wàn)的“勁松模式”有哪些生意經(jīng)，5、，老舊小區(qū)改造到底值不值？
今天給各位分享老舊小區(qū)改造賺錢的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)老舊小區(qū)改造好不好做進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，別忘了關(guān)注本站，現(xiàn)在開(kāi)始吧！
本文目錄一覽：
- 1、老舊小區(qū)做什么賺錢
- 2、老舊小區(qū)改造工程毛利潤(rùn)100萬(wàn),凈利潤(rùn)大概多少
- 3、小區(qū)適老化改造成大勢(shì) 房企、物企如何發(fā)力“第二賽道”？
- 4、老舊小區(qū)改造，投入3000萬(wàn)的“勁松模式”有哪些生意經(jīng)
- 5、老舊小區(qū)改造到底值不值？
- 6、別再看不起老舊小區(qū)，因?yàn)楦脑焖抢瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能
老舊小區(qū)做什么賺錢
做*價(jià)超市賺錢。因?yàn)槌斜阋说臇|西大部分都是快速消耗品，像糕點(diǎn)，蔬菜水果，零食等等，這些東西都是人們買完既缺的東西。缺了就要從超市補(bǔ)齊，而且這些東西也不是很貴，隨時(shí)隨地都可以買的東西，一般老百姓都能接受。
老舊小區(qū)改造工程毛利潤(rùn)100萬(wàn),凈利潤(rùn)大概多少
老舊小區(qū)改造工程毛利潤(rùn)100萬(wàn)，凈利潤(rùn)10萬(wàn)。根據(jù)查詢相關(guān)資料顯示，老舊小區(qū)改造不是搞房地產(chǎn)銷售，只有投入沒(méi)有利潤(rùn)。有利潤(rùn)也就是改造后的老舊小區(qū)房子保溫性提高了，可以為國(guó)家節(jié)約一定的取暖能源。
小區(qū)適老化改造成大勢(shì) 房企、物企如何發(fā)力“第二賽道”？
2022年老舊小區(qū)改造賺錢的政府工作報(bào)告提出老舊小區(qū)改造賺錢，有序推進(jìn)城市更新老舊小區(qū)改造賺錢，加強(qiáng)市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)老舊小區(qū)改造賺錢，開(kāi)展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治，再開(kāi)工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。
其中，推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造方面，在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域并不陌生。早在今年之前，不少房企就已積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果形成了一定規(guī)模效應(yīng)，無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造可以成為房企的“第二賽道”老舊小區(qū)改造賺錢；而物業(yè)公司在這一領(lǐng)域有先天優(yōu)勢(shì)，也可將其發(fā)展成增值服務(wù)的亮點(diǎn)。值得關(guān)注的是，未來(lái)房企和物業(yè)公司，在這一領(lǐng)域該如何發(fā)力？業(yè)務(wù)模式方面又將如何調(diào)整？
今年的政府工作報(bào)告中提出“推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造”。圖片來(lái)源/IC photo
老舊小區(qū)適老化改造更為迫切
隨著人口老齡化的來(lái)臨，城市、社區(qū)、家庭的空間都急需推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造，從而為居家養(yǎng)老、就近養(yǎng)老提供支撐。今年的政府工作報(bào)告中就提出，有序推進(jìn)城市更新，加強(qiáng)市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)，開(kāi)展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治，再開(kāi)工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。
此前的2月21日，***印發(fā)的《“十四五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》也提出，“十四五”時(shí)期，新建城區(qū)、新建居住區(qū)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)率要達(dá)到100%。與此同時(shí)，提升社區(qū)和家庭適老化水*，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，完成小區(qū)路面*整、出入口和通道無(wú)障礙改造、地面防滑處理等，在樓梯沿墻加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅等，做好應(yīng)急避險(xiǎn)等安全防護(hù)；有條件的小區(qū)可建設(shè)涼亭、休閑座椅等。
事實(shí)上，雖然部分品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域籌謀多年，配套養(yǎng)老功能的樓盤項(xiàng)目也已有所嘗試，但大部分項(xiàng)目中，很少出現(xiàn)以老年人口作為主體進(jìn)行的空間設(shè)計(jì)，也很少有無(wú)障礙的設(shè)計(jì)，這一問(wèn)題在老舊小區(qū)內(nèi)尤為突出。
在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)，全國(guó)政協(xié)委員莫天全指出，目前部分老舊小區(qū)沒(méi)有物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)服務(wù)相對(duì)簡(jiǎn)單，僅提供保潔、垃圾清運(yùn)等基礎(chǔ)項(xiàng)目，不足以助力適老化改造，“這樣的小區(qū)在大中城市占比較高，也是改造難度最大的。但與此同時(shí)，老齡人口在這樣的小區(qū)占比卻很高，改造需求更為迫切?！?/p>
在莫天全看來(lái)，適老化改造要有先后、有層次、因地制宜地推動(dòng)。在新小區(qū)開(kāi)工建設(shè)的同時(shí)，就要考慮到適老化需求的建設(shè)，為未來(lái)養(yǎng)老做準(zhǔn)備，而不是等到后期改造。而對(duì)于適老化改造難度較大的老舊小區(qū)，建議將項(xiàng)目市場(chǎng)化，挑選條件適當(dāng)?shù)男^(qū)，引入專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行改造設(shè)計(jì)，打造適老化樣板工程；然后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大適老化項(xiàng)目的成果，以點(diǎn)帶面鋪開(kāi)。
適老化改造或能成為房企“第二賽道”
當(dāng)前，適老化改造已是大勢(shì)所趨。從房企層面來(lái)看，安馨康養(yǎng)集團(tuán)董事長(zhǎng)鄂俊宇認(rèn)為，存量物業(yè)、適老化改造是房企必然面臨的發(fā)展路徑，如果房企意識(shí)不到這是長(zhǎng)期趨勢(shì)，不為此趨勢(shì)做內(nèi)功儲(chǔ)備，包括人才結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行相應(yīng)改變，沒(méi)有存量改造的能力，在地產(chǎn)增量收縮背景下，可能會(huì)逐步退出市場(chǎng)。
近年來(lái)，已有不少房企紛紛布局城市更新、老舊小區(qū)改造，但涉及養(yǎng)老領(lǐng)域的無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造，則更為細(xì)分。這對(duì)于房企而言，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
“對(duì)于無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造來(lái)說(shuō)，本身就存在著諸多機(jī)遇，如果形成了一定規(guī)模效應(yīng)，可以成為房企的‘第二賽道’，提高房企的營(yíng)收來(lái)源，擴(kuò)大市場(chǎng)空間，同時(shí)也有利于品牌溢價(jià)率的提升?！比珖?guó)人大代表、58同城CEO姚勁波如是說(shuō)。
不過(guò)，姚勁波同時(shí)強(qiáng)調(diào)，相對(duì)于開(kāi)發(fā)行業(yè)，適老化改造尤其是在老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造，本身面臨的挑戰(zhàn)并不小，對(duì)房企來(lái)說(shuō)面臨著資金缺口大、各方利益*衡難度大以及長(zhǎng)期維護(hù)壓力等諸多問(wèn)題，想要在短時(shí)間內(nèi)快速形成一套統(tǒng)一的操作模式，并通過(guò)規(guī)模優(yōu)勢(shì)取勝，可能性極小。
在鄂俊宇看來(lái)，房企切入適老化改造這一領(lǐng)域，最關(guān)鍵的是需要在戰(zhàn)略和觀念認(rèn)知上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，即從過(guò)去類金融化銷售型物業(yè)形態(tài)向持有、運(yùn)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，從原來(lái)高投入、高周轉(zhuǎn)，以及伴隨而來(lái)的有可能是高利益、高風(fēng)險(xiǎn)的模式，轉(zhuǎn)向小投入、長(zhǎng)周期、掙慢錢的模式?！斑@需要看房企在戰(zhàn)略和認(rèn)知上是否有決心，有沒(méi)有足夠耐心愿意為這一機(jī)遇深耕。此外，在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，房企也需要對(duì)團(tuán)隊(duì)考核指標(biāo)有個(gè)重新定義，如果依然用原先的思維或模式來(lái)考量，可能很難適應(yīng)和堅(jiān)持?！倍蹩∮钊缡钦f(shuō)。
而在具體發(fā)展路徑上，姚勁波指出，對(duì)房企而言，重要的是要因地制宜，“南北方的適老化有明顯差異，一二線城市和三四線城市的適老化需求不同，養(yǎng)老有共性需求，但更重要的是個(gè)性化需求，需要在了解各地風(fēng)俗習(xí)慣、地理環(huán)境等諸多差異后，有針對(duì)性開(kāi)展改造建議，并不斷落地和優(yōu)化改造方案。”
物企“前期準(zhǔn)備”尚不充分，未來(lái)有望突圍
值得一提的是，適老化改造方面，物業(yè)企業(yè)有其先天優(yōu)勢(shì)。恰如江蘇三三德玖物業(yè)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)林志偉所言：物業(yè)服務(wù)可以零距離貼近，可轉(zhuǎn)變“不舍得花錢養(yǎng)老”的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，使養(yǎng)老轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)生；也可以轉(zhuǎn)變商業(yè)化服務(wù)模式，提倡社會(huì)化和公益化養(yǎng)老。此外，在政府決策指導(dǎo)下，可實(shí)現(xiàn)小投入大產(chǎn)出，引導(dǎo)社區(qū)養(yǎng)老形成共識(shí)。
不過(guò)，截至目前，物業(yè)企業(yè)在居家養(yǎng)老、適老化改造方面尚未探索出較成功的先例。那么，物業(yè)企業(yè)目前面臨哪些挑戰(zhàn)？又該如何調(diào)整？
鄂俊宇指出，居家養(yǎng)老、適老化改造是物業(yè)企業(yè)介入康養(yǎng)社區(qū)服務(wù)一個(gè)較好的路徑。目前的問(wèn)題在于，物業(yè)企業(yè)對(duì)適老化改造這一特殊模式理解得還不夠深入，對(duì)于客群需求、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以選擇的合作方范圍較窄，尤其在沒(méi)有形成規(guī)模化的樣板和示范時(shí)，物業(yè)企業(yè)可能會(huì)淺嘗輒止?！拔飿I(yè)企業(yè)需要有耐心，將它當(dāng)作一個(gè)重要的必選項(xiàng)或長(zhǎng)期業(yè)務(wù)，才能迎來(lái)較成熟的發(fā)展模式?！倍蹩∮罘Q。
姚勁波指出，物業(yè)企業(yè)目前的主要工作依然體現(xiàn)在保潔和安保兩項(xiàng)，雖然一些品牌物業(yè)企業(yè)也在不斷推出各類增值服務(wù)，但其收益所占比重很小。同時(shí)，提供居家養(yǎng)老相配套的專業(yè)服務(wù)，本身專業(yè)度高求較高，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的人員也很難勝任此類工作。對(duì)于物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果要大規(guī)模進(jìn)入，必然在前期需要大量人員和資金投入，但在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)企業(yè)目前在這方面所做的前期準(zhǔn)備并不充分。
“隨著改造標(biāo)準(zhǔn)不斷完善，居家養(yǎng)老配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)逐步確立，物業(yè)企業(yè)的參與度一定會(huì)明顯提升，也將誕生一批以優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)為特色的企業(yè)品牌?！币挪ㄈ缡钦f(shuō)。
老舊小區(qū)改造，投入3000萬(wàn)的“勁松模式”有哪些生意經(jīng)
“我們給老舊小區(qū)改造算的‘*衡賬’是先用10年左右的時(shí)間收回投資成本，并保持每年8％ 10％的現(xiàn)金流入，再有六七年的利潤(rùn)回報(bào)期。這意味著需要擁有小區(qū)20年的低效閑置資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)。”近日，第一 財(cái)經(jīng) 對(duì)話了北京愿景明德管理咨詢有限公司（下稱“愿景集團(tuán)”）董事長(zhǎng)陶紅兵。
為什么要進(jìn)入老舊小區(qū)改造的賽道呢？在陶紅兵看來(lái)，對(duì)于類似于愿景集團(tuán)的房地產(chǎn)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)商們，這是存量市場(chǎng)上為數(shù)不多的待耕耘的沃土。
“由于不涉及土地增量開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鮮有涉足社區(qū)綜合整治，而政府又需要可長(zhǎng)期下沉社區(qū)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。但沒(méi)有資產(chǎn)做擔(dān)保，很難獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。”陶紅兵也說(shuō)出了他們具有的優(yōu)勢(shì)和面對(duì)的難題。
根據(jù)7月***辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）， 今年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶?！兑庖?jiàn)》還明確，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
目前，這場(chǎng)接棒棚改的工作已在全國(guó)多地鋪開(kāi)。17日，住建部消息稱，2020年1-10月份，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)已經(jīng)完成年度計(jì)劃任務(wù)的94.6%。
“老舊小區(qū)改造是一個(gè)長(zhǎng)期的、需要通過(guò)十幾年運(yùn)營(yíng)才能收回投資的事業(yè)。金融機(jī)構(gòu)是否能提供低息、優(yōu)質(zhì)、長(zhǎng)期的貸款，政府是否給予更多的政策支持，關(guān)乎 社會(huì) 資本參與的可持續(xù)性?！碧占t兵說(shuō)。
投入逾3000萬(wàn)的“勁松模式”，后勁在哪里
在北京市東三環(huán)勁松橋西側(cè)，距離國(guó)貿(mào)CBD不足4公里處，有一片上世紀(jì)70年代建成的住宅區(qū)，叫做“勁松小區(qū)”，這是申師傅夫妻呆了二十年的地方。2年前，這里曾因環(huán)境差、配套設(shè)施不足，沒(méi)有物業(yè)管理，一度成為都市核心圈內(nèi)“隱秘的角落”。
2018年7月，北京市首個(gè)有 社會(huì) 資本介入的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目選址勁松，作為 社會(huì) 資本主體的愿景集團(tuán)和勁松街道達(dá)成了勁松一區(qū)到八區(qū)綜合改造規(guī)劃。當(dāng)年，愿景集團(tuán)投入3000萬(wàn)元資金，用于勁松一、二小區(qū)的綜合治理。作為投資回報(bào)，愿景集團(tuán)獲得了社區(qū)里低效閑置空間20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。
愿景集團(tuán)城市更新事業(yè)部高級(jí)經(jīng)理鄭旻硯透露，低效閑置空間經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的租金收入占愿景集團(tuán)投資回報(bào)的46％。此外，物業(yè)費(fèi)占26%，停車費(fèi)占19%，其他款項(xiàng)占9%。
“危房在改造中被拆除，我們開(kāi)在危房里的理發(fā)店也就關(guān)了。后來(lái)被告知，作為騰退的便民商戶，我們可以低價(jià)租到小區(qū)新建的商鋪，生意又起死回生了?！鄙陰煾嫡f(shuō)?，F(xiàn)在，夫妻二人在勁松二區(qū)靠近馬路的位置擁有了自己的合法店鋪，叫“美好理發(fā)店”。
第一 財(cái)經(jīng) 記者觀察到，在愿景集團(tuán)引入的5家商鋪中，除了保留如“美好理發(fā)店”這樣的底商外，新增了如百年義利的便民商業(yè)。鄭旻硯表示，前者屬于公益扶持型，收取較低的租金；后者的租金漸與市場(chǎng)接軌。
老舊小區(qū)改造中的勁松小區(qū)
既然采用了市場(chǎng)化操盤的模式，為何卻始終引入投資回報(bào)甚微的商鋪呢？
“這是因?yàn)樵诶吓f小區(qū)中，人均消費(fèi)能力有限，消費(fèi)需求不足，便民商鋪是較為契合的商業(yè)模式?！北本┝謽I(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬說(shuō)。
對(duì)于建筑密度大的老舊小區(qū)而言，將閑置空間的再利用為主要盈利來(lái)源，具有可持續(xù)性嗎？
陶紅兵稱，縱向的空間開(kāi)發(fā)是不合適的。一方面，無(wú)法增添容積率；另一方面，地下空間開(kāi)發(fā)成本高，也涉及產(chǎn)權(quán)、安全等其他問(wèn)題。但在橫向的空間開(kāi)發(fā)上，仍存在更多的想象空間。
他說(shuō)，“我們預(yù)期新增一些簡(jiǎn)易低風(fēng)險(xiǎn)類建筑，這類建筑不占規(guī)劃面積，相當(dāng)于一個(gè)準(zhǔn)臨時(shí)建筑?！?/p>
將社區(qū)運(yùn)營(yíng)延伸至街區(qū)，是陶紅兵對(duì)于空間利用的另一設(shè)想。他表示，街道的綠化、保潔工作，一般交由當(dāng)?shù)貓@林綠化部門外包給專門的保潔公司，未來(lái)這塊業(yè)務(wù)有劃歸物業(yè)的可能。
這樣的想象并非沒(méi)有依據(jù)。日前，社區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作已由愿景集團(tuán)旗下的和家物業(yè)接管。前三年，政府給予每年143萬(wàn)元的轉(zhuǎn)移支付?！罢矫妫嗽谇叭暧枰载?cái)政補(bǔ)助外，省去了后續(xù)的外包費(fèi)和成本上漲的風(fēng)險(xiǎn)。而和家物業(yè)也將多了一部分營(yíng)收來(lái)源，是一件‘雙贏’的事?！碧占t兵說(shuō)。
作為比較穩(wěn)健的投資回報(bào)方式，物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)的年收入情況如何呢？
鄭旻硯稱，目前，物業(yè)費(fèi)已收繳約150天，收繳率達(dá)74%；而停車費(fèi)一直保持93％-94％的收繳率。
第一 財(cái)經(jīng) 記者做了一個(gè)簡(jiǎn)單的估算：
在物業(yè)費(fèi)方面，按目前的收繳率，并以低層住戶每月0.43元/*方米、套均房屋住宅面積55*方米為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合勁松一、二區(qū)總戶數(shù)為3605戶的實(shí)際情況，每年物業(yè)費(fèi)總收入約76萬(wàn)元。在停車費(fèi)方面，小區(qū)共有停車位約600個(gè)，每個(gè)停車位的年費(fèi)約為1800元，依照94％收繳率，每年停車費(fèi)總收入約102萬(wàn)。二者相加，每年可帶來(lái)總收入約178萬(wàn)。
除了日常工作外，和家物業(yè)已投入對(duì)勁松一、二小區(qū)智能化改造和適老化的提升。那么，物業(yè)費(fèi)的收入是否可以填補(bǔ)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本呢？
鄭旻硯稱，今年下半年，將開(kāi)始勁松一、二區(qū)整體改造計(jì)劃，同時(shí)會(huì)對(duì)勁松三區(qū)至八區(qū)啟動(dòng)物業(yè)確權(quán)和進(jìn)駐工作。“未來(lái)，隨著物業(yè)管理面積的擴(kuò)大，物業(yè)成本將會(huì)攤薄，收入也會(huì)增加?！彼f(shuō)。
社會(huì) 資本盈利模式待破局
在陶紅兵看來(lái)，“勁松模式”是 社會(huì) 資本參與老舊小區(qū)的具象化表述，具體到區(qū)域還應(yīng)因地制宜。
山東省3月印發(fā)的《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》提到，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關(guān)區(qū)域“4+N”改造方式和融資模式。而改造方式中的四種模式包括，大片區(qū)統(tǒng)籌*衡模式、跨片區(qū)組合*衡模式、小區(qū)內(nèi)自求*衡模式和政府引導(dǎo)的多元化投入改造模式。
那么，制約 社會(huì) 資本盈利的因素有哪些呢？
陶紅兵認(rèn)為，政府缺乏長(zhǎng)效的管理機(jī)制是老舊小區(qū)綜合治理過(guò)程中的一大痛點(diǎn)。他舉例稱，在存量空間的利用上，由于一些小區(qū)配套商鋪的產(chǎn)權(quán)被開(kāi)發(fā)商拍賣或被政府部門占用，造成房屋的經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法收回，也失去成為 社會(huì) 資本增值提升空間的可能性。
與此同時(shí)，融資難，也掣肘了 社會(huì) 資本經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。
北京思源地產(chǎn)股份集團(tuán)副總裁邢成剛告訴第一 財(cái)經(jīng) ，老舊小區(qū)改造具有“大投入、小產(chǎn)出”的特點(diǎn)，且仍處于 探索 階段。這項(xiàng)業(yè)務(wù)獲得融資的前提是該商業(yè)模式的成功。
中國(guó)指數(shù)研究院研究員石蕊稱，目前，全國(guó)僅北京、上海等地有關(guān)老舊小區(qū)改造的金融產(chǎn)品相對(duì)成熟。
7月17日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行與吉林、浙江等5省，中國(guó)建設(shè)銀行與重慶、南京等9個(gè)城市，分別簽署《支持市場(chǎng)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)簽約內(nèi)容，在未來(lái)五年內(nèi)，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行預(yù)計(jì)將向5省9市共提供4360億元貸款，重點(diǎn)支持市場(chǎng)力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。
“由于 社會(huì) 資本介入城市更新還是一個(gè)新業(yè)態(tài)，商業(yè)銀行不能測(cè)算出其盈利模式，融資較為困難。未來(lái)，隨著更多的 社會(huì) 資本進(jìn)入，更多的項(xiàng)目落地，金融機(jī)構(gòu)或?qū)⒔档蛯?duì) 社會(huì) 資本的融資門檻。此外， 社會(huì) 資本還應(yīng)考慮保險(xiǎn)類對(duì)于投資回報(bào)要求低、更穩(wěn)健的融資產(chǎn)品?！碧占t兵說(shuō)。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟稱，在“十四五”這五年的窗口期，如果保持以每年更新速度最多為5％的勢(shì)頭，老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)總投資額或可達(dá)到5萬(wàn)億~6萬(wàn)億元。
老舊小區(qū)改造到底值不值？
北京的老舊小區(qū)已經(jīng)暫停了。從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看，改造效果不理想的多。
北方老舊小區(qū)改造主要以結(jié)構(gòu)加固及節(jié)能改造為主，其他還包括室內(nèi)給排水管道，電氣，采暖管道，防水防雷；室外的給排水，強(qiáng)弱電，采暖管道及環(huán)境整治。
由于現(xiàn)在工程標(biāo)準(zhǔn)的提高，一般原結(jié)構(gòu)都需要加固。加固主要面臨著一層加建違建的影響，往往達(dá)不到設(shè)計(jì)的加固要求。
室內(nèi)工程由于房屋出租或房屋裝修的影響，很多房屋入戶難，很多老舊管道無(wú)法更換，并且消耗大量人工成本。
老舊小區(qū)室外管道一般設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，由于年頭長(zhǎng)，污水經(jīng)常堵，雨水排放不暢，但在做室外工程時(shí)，由于需要破路面，老舊小區(qū)一般停車難，造成了居民和施工單位之間的直接矛盾。由于各住戶訴求不同，工程成本增加很多。
由于成本增加多，為不超預(yù)算，部分材料質(zhì)量降低，達(dá)不到預(yù)期效果，并且由于居民對(duì)個(gè)人利益過(guò)于重視，一些與改造無(wú)關(guān)的家里裝修問(wèn)題也夾雜其中，還有一些很難調(diào)節(jié)的問(wèn)題，比如路燈開(kāi)著說(shuō)影響睡覺(jué)，關(guān)了影響走路，維持原樣不動(dòng)倒是沒(méi)人提意見(jiàn)。
由此，老舊小區(qū)改造成本高， 社會(huì) 評(píng)價(jià)一般，改造效果也很難符合新規(guī)范，一般建議慎重考慮老舊小區(qū)改造。
從很大程度上講，老舊小區(qū)改造存在著很大問(wèn)題，很多地方，僅僅是為了外觀好看，這就是人們常說(shuō)的“面子”，干“面子”活兒。老舊小區(qū)改造最重要的內(nèi)容是什么，應(yīng)該是解決舊樓房存在的安全隱患，三四十年的老樓房都是預(yù)制板結(jié)構(gòu)，安全性很差，這是應(yīng)該首先解決的！要對(duì)樓房主體補(bǔ)強(qiáng)！然而各地方做這一項(xiàng)了嗎！另外就是管網(wǎng)老化問(wèn)題，電線老化，容易失火。下水道老化，污水出不去。這些都是亟待解決的！然而解決了嗎？老房子衛(wèi)生間太小，不能洗澡，尤其有的老房子沒(méi)有衛(wèi)生間，怎么解決？你光把外墻皮刷白有什么用？這是人們常說(shuō)的“面子”，只解決“面子”有什么用！所以，舊城改造絕對(duì)不如拆除重建。
大家好，我是ZZ家的小胖仔，榮幸受邀回答~
老小區(qū)我覺(jué)得是比較值得改進(jìn)的。
一:老小區(qū)改造成本低，置換壓力大。
老小區(qū)改造，雖然在改造期間會(huì)有一些讓人不適應(yīng)，甚至弄得亂七八糟的樣子，但是結(jié)果是好的，改造好了之后整個(gè)小區(qū)也會(huì)煥然一新。老小區(qū)由于本身的價(jià)值不是很高，置換的話無(wú)疑對(duì)于老小區(qū)成員來(lái)說(shuō)成本太高了。自己的房子價(jià)值低置換的房?jī)r(jià)高，顯然很多人承受不了。相反，老小區(qū)改造，大大減少了他們的壓力。這種情況下，大部分人就可以選擇不置換了，在老小區(qū)繼續(xù)過(guò)渡下去。相對(duì)沒(méi)有置換房子的壓力，生活水*會(huì)提高很多。
二：老小區(qū)改造更有利于我們居住。
良好的居住環(huán)境和安保是我們生活不可或缺的。老小區(qū)的改造正是在改變這一點(diǎn)。之前的老小區(qū)沒(méi)有人管理，整個(gè)生活環(huán)境和安保措施都很差。在改造之后，我們的生活環(huán)境質(zhì)量和安保會(huì)大大提高，這會(huì)讓更多的人居住的更安心。
以上僅個(gè)人觀點(diǎn)，歡迎大家點(diǎn)評(píng)。
老舊房的改造應(yīng)按城市的(三舊)進(jìn)行～拆舊再造的原則，從根本上根治老舊小區(qū)的～臟亂差的城市環(huán)境面貌得到煥然一新!改造只有拆舊改造，才是為城市建設(shè)增添了光彩，為老百姓造了福!才會(huì)過(guò)上美好生活!不應(yīng)做表面文章～墻外粉刷表面光，那確實(shí)不值得～老百姓住了幾十年的老舊房子，內(nèi)部結(jié)構(gòu)是共廚房，又沒(méi)有廁所，幾代人住不到20*米的房，還去做表面墻光，不僅不值得，那是對(duì)不起老百姓一生為建設(shè)國(guó)家～到如今還不拆舊造新，讓老百姓住上新房子，好房子，過(guò)上美好幸福享受生活!老舊房不值得表面光刷了～欠老百姓的新房住，應(yīng)從拆舊造新開(kāi)始，早日實(shí)現(xiàn)～城市煥然一新的美景!
城市棚戶區(qū)的改造是政府提升公共服務(wù)，改善困難群眾住房條件，完善 社會(huì) 保障的重要舉措。有人提出政府對(duì)老舊小區(qū)投資改造到底值不值，我認(rèn)為凡事做對(duì)老百姓有益的事情，不管做什么都值。如何做好老舊小區(qū)改造工作，我認(rèn)為有以下幾個(gè)方面。
一、調(diào)查摸底 ， 實(shí)現(xiàn)老舊樓院精細(xì)化管理
通過(guò)走訪調(diào)查，對(duì)符合改造要求的住宅小區(qū)全部登記造冊(cè)，建立“一辦一檔”、“一院一檔”、“一樓一檔”的精細(xì)化管理模式，為推進(jìn)棚戶區(qū)綜合整治改造提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。制定《老舊住宅小區(qū)綜合整治改造工作實(shí)施意見(jiàn)》和《老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋實(shí)施意見(jiàn)》，堅(jiān)持綜合整治與完善城市功能相結(jié)合，進(jìn)一步完善樓院基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)物業(yè)全覆蓋。
二、加大宣傳，營(yíng)造良好的氛圍
通過(guò)新聞媒體廣泛宣傳老舊樓院棚戶區(qū)綜合整治改造政策，在社區(qū)宣傳欄制作宣傳標(biāo)語(yǔ)，引導(dǎo)廣大群眾共同積極支持綜合整治改造工作秩序，營(yíng)造良好的老舊樓院棚戶區(qū)綜合改造氛圍。
三、健全機(jī)制，確保工作落實(shí)到位
成立政府老舊樓院棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)政治素質(zhì)高、專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的工作人員現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)項(xiàng)目改造工作，并建立每周例會(huì)通報(bào)制度，定期通報(bào)工作進(jìn)展情況，嚴(yán)格按照任務(wù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保證綜合整治工作順利完成。同時(shí)相關(guān)職能部門對(duì)樓院內(nèi)存在的違章建筑、亂堆亂放、沿街商鋪門頭進(jìn)行拆除和治理。
四、凸顯特色，打造精品示范小區(qū)
棚戶區(qū)綜合整治改造在保持現(xiàn)有建筑格局的基礎(chǔ)上，采用“拆、修、添、改、亮”等手法，結(jié)合各樓院的文脈資源，對(duì)樓體、沿街立面和局部開(kāi)敞空間進(jìn)行整體改造。進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，整合資金打造精品小區(qū)。通過(guò)整治改造，有效改善人民群眾的居住條件和生活環(huán)境，切實(shí)解決人民群眾迫切需要解決的切身問(wèn)題。也為開(kāi)展美好環(huán)境與幸福生活共同締造、提升城市品質(zhì)和形象打下良好的基礎(chǔ)。
我很確定的回答：不值，一點(diǎn)都不值得?。?！
但是10年的老城改造、城鎮(zhèn)化 、城中村拆遷、等等已經(jīng)將錢花沒(méi)了，與其說(shuō)老舊小區(qū)改造是一個(gè)新的目標(biāo)，不如直接實(shí)話實(shí)說(shuō)沒(méi)錢了，只有用老舊小區(qū)改造這種方式來(lái)進(jìn)行對(duì)老舊居民區(qū)居民這些年生活環(huán)境的臟亂差做出回應(yīng)。
多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、拆遷、開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園等類似項(xiàng)目占用了大量的資金，從可流動(dòng)、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)金流逐漸變成了現(xiàn)在的大片鋼筋水泥的森林，從而將可流動(dòng)可運(yùn)轉(zhuǎn)的資金轉(zhuǎn)化為了固定資產(chǎn)。
固定資產(chǎn)一旦形成是不產(chǎn)生利潤(rùn)的，而且以后的日子會(huì)逐漸演變成為房產(chǎn)類進(jìn)入折舊期，雖然現(xiàn)在還在炒作，但是就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)看來(lái)，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始，我們可以聯(lián)想為賺外國(guó)人的錢有些難了，所以開(kāi)展內(nèi)循環(huán)從而讓國(guó)內(nèi)的氣氛體現(xiàn)出另外一個(gè)景象，不可否認(rèn)這是一種目前經(jīng)濟(jì)狀況下的一種方式，所以老小區(qū)的改造其實(shí)是一種增加持續(xù)使用年限的方式。
最終有一天老舊小區(qū)的問(wèn)題一定會(huì)實(shí)實(shí)在在擺在我們面前。甚至老舊小區(qū)改造可能比蓋一座同等的樓房造價(jià)都會(huì)高出?。?！拭目以待
老舊小區(qū)不值得改造。應(yīng)該重建，老舊小區(qū)最高樓層為六層，可以建成18層至32層，重新規(guī)劃綠地，停車場(chǎng)，健身場(chǎng)地。由區(qū)政府按片規(guī)劃，指定開(kāi)發(fā)商建設(shè)，在老舊小區(qū)改造的同時(shí)，財(cái)政投入減少了，也拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
不值得，改造小區(qū)就是花大錢做表面文章，實(shí)在沒(méi)多大意義。還是讓居民貼點(diǎn)錢，推倒重新翻建比較好，解決根本問(wèn)題。
謝謝悟空大師邀請(qǐng)！
總體來(lái)看，有的太舊的，房齡超過(guò)35年的老舊小區(qū)，不適合改造。
為什么這樣說(shuō)呢？
因?yàn)榉魁g超過(guò)35年的，都是預(yù)制板建造的，而且因?yàn)楦鞣N各樣的原因，房子的布局都很不合理。
房子的客廳，臥室，衛(wèi)生間，廚房，都很小，有的還有個(gè)走廊，占用了房子的面積。
而且上下水管都是鑄鐵的，經(jīng)過(guò)這么多年的水垢，鐵銹腐飾，已經(jīng)是銹漬斑斑。
有的已經(jīng)出現(xiàn)漏水，有的更老舊的房子，窗戶框都是鐵的，而且好多都已變型，上面的膩?zhàn)釉缫衙撀洹?/p>
而且有的根本都關(guān)不嚴(yán)，四處漏風(fēng)，一到冬天，寒風(fēng)凜冽，順著窗封鉆進(jìn)屋里。
大部分的走廊，都是墻皮掉落，墻面發(fā)黑，有的臺(tái)階也出現(xiàn)凹凸不齊。
有的布局不合理，采光也特差，總之老舊房屋，整體來(lái)說(shuō)，就是看著破舊。
像這樣的房子，根本沒(méi)有必要做表面工程，治標(biāo)不治本。
由于是預(yù)制板的，根本不抗震，如果地震來(lái)臨，像汶川那樣的地震，這種預(yù)制板的房子，就全部倒塌了。
后果很嚴(yán)重，而且會(huì)給老百姓帶來(lái)生命和財(cái)產(chǎn)的慘重?fù)p失，后果不可估量。
如果把這樣的房子，花上錢去粉刷，有的是把窗戶給換了，有的是包了保溫層，把樓道粉刷，補(bǔ)漏。
外墻粉刷一新，有的是把衛(wèi)生間改造，整體感觀是好看了，但是，實(shí)質(zhì)的問(wèn)題沒(méi)有解決。
因?yàn)槭穷A(yù)制板的，如果遇到地震，那就不言而喻了，而且預(yù)制板的房子，房齡就是35年，已經(jīng)到期了。
像這樣的房子，在花錢改造，就是白扔錢，得不償失。
汶川大地震發(fā)生以后，國(guó)家住建部要求，全國(guó)凡是預(yù)制板的房子，要逐步拆除。
有的地方老舊小區(qū)改造，并沒(méi)有得到老百姓的認(rèn)可，反而怨聲四起。
有的地方，像烏魯木齊這幾年，把一些房齡適宜的老舊小區(qū)，加已綜合改造。
換了窗戶，包了外墻，粉刷一新，改造了衛(wèi)生間，走廊電線，網(wǎng)線，都進(jìn)行了改造。
有的小區(qū)還安裝了電梯，因?yàn)檫@些老舊小區(qū)，原來(lái)都是單位的福利房，都是以前的職工住房。
現(xiàn)在這些退休的老職工，有的都是七老八十的，由于各種各樣的原因，還住在這些小區(qū)里。
年齡大了，退腳都不靈了，走路都是顫顫微微的，有的都拄著拐杖。
上下樓梯真是不方便，所以有的小區(qū)，就根據(jù)社區(qū)的通知要求，審請(qǐng)安裝電梯。
安裝電梯的審請(qǐng)，必須是一個(gè)單元都同意簽字，可能一樓除外。
安裝一部電梯的費(fèi)用是30萬(wàn)，政府補(bǔ)貼15萬(wàn)，住戶分?jǐn)?5萬(wàn)。
有的小區(qū)，也發(fā)生了不愉快，有的單元一二樓的不同意安裝，因?yàn)橛绊懰麄兗业牟晒狻?/p>
而且一二樓說(shuō)了，憑什么讓我們分?jǐn)傎M(fèi)用？
我們不用電梯，所以糾紛不斷。
還有的住戶擔(dān)憂，老舊房子的載重力，害怕安裝電梯后，房屋載重超標(biāo)，有倒塌的隱患發(fā)生。
諸多各種各樣的原因吧，有的小區(qū)時(shí)有矛盾糾紛發(fā)生。
如果長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，為了安全起見(jiàn)考慮，老舊小區(qū)，特別是預(yù)制板建造的房子。
還是拆除為好，不要為了一些面子工程，把安全隱患，置之度外。
2020，8，15
文，一葉幽蘭
別再看不起老舊小區(qū)，因?yàn)楦脑焖抢瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能
辣條觀樓市作者：辣條哥
辣條在2020年的時(shí)候，關(guān)于老舊小區(qū)的問(wèn)題，做了很多期采訪和內(nèi)容分享，包括采訪了改造中的老舊小區(qū)和未改造的老舊小區(qū)，同時(shí)對(duì)兩種老舊小區(qū)的居民進(jìn)行采訪，顯然在2020年剛剛提及老舊小區(qū)改造的時(shí)候，很多居民是不清楚這么一回事，已經(jīng)改造中的小區(qū)喜悅?cè)f千，但是還沒(méi)有改造的老舊小區(qū)，大部分居民依舊不清楚具體的細(xì)則和政策補(bǔ)貼問(wèn)題。
老舊小區(qū)的特殊問(wèn)題眾多，其中包括，電路電線問(wèn)題，公共服務(wù)設(shè)施，教育配套設(shè)施，物業(yè)管理，房屋老舊滲水漏水等等問(wèn)題，有很多居民更需要提防著火，預(yù)防盜竊和房屋牢固等問(wèn)題。對(duì)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的問(wèn)題，自從2020年兩會(huì)期間提出后，一直是備受關(guān)注，全國(guó)各界最為關(guān)心的民生和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。
住建部副部長(zhǎng)張小宏同志在***新聞辦公室召開(kāi)的例會(huì)中，總結(jié)了2020年全年的老舊小區(qū)改造情況，全年覆蓋4.03萬(wàn)個(gè)小區(qū)，惠及居民736萬(wàn)戶人家，超額完成了明確的目標(biāo)任務(wù)。2021年兩會(huì)再提城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的工作，主要是兩方面。
第一、合理確定2021年的改造計(jì)劃并有效組織實(shí)施，總結(jié)2020年改造經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)政府，居民和 社會(huì) 共建共治共享，支持 社會(huì) 力量積極參與改造，進(jìn)一步 探索 可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健?/p>
第二、指導(dǎo)各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)***公辦廳印發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)，加快建立健全與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等存量提質(zhì)改造相應(yīng)的政策體系和工作機(jī)制，推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)，促進(jìn)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式的轉(zhuǎn)型。
在此之前，辣條接到過(guò)很多粉絲邀請(qǐng)的問(wèn)答題，其中最多是提問(wèn)到，老舊小區(qū)還能持有，還能夠購(gòu)買等問(wèn)題，大家不僅僅關(guān)心房?jī)r(jià)問(wèn)題，更關(guān)心老舊小區(qū)會(huì)不會(huì)被選中改造和更新，享受政策利好。我個(gè)人認(rèn)為，老舊小區(qū)改造的步伐加快，對(duì)于大中小城市的城鎮(zhèn)發(fā)展都是有好處的，一方面老舊小區(qū)房?jī)r(jià)便宜，學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)，對(duì)于剛需人群是利好，對(duì)于本身居住時(shí)間長(zhǎng)的居民也是利好。
除此之外，隨著全國(guó)各地老舊小區(qū)的改造，對(duì)于相對(duì)應(yīng)的行業(yè)拉動(dòng)作用越來(lái)越大，通過(guò)建筑物更新，通信電纜，學(xué)區(qū)學(xué)位的改造，優(yōu)化物業(yè)管理等等，也能促進(jìn)周邊資源優(yōu)化和就業(yè)，增強(qiáng)社區(qū)服務(wù)和治理能力。
根據(jù)中央黨?？蒲胁扛叨酥菐?kù)管理處調(diào)查員徐曉明同志的說(shuō)法，老舊小區(qū)改造短期內(nèi)能夠快速帶動(dòng)投資增長(zhǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)消費(fèi)，已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能。所以，這個(gè)關(guān)鍵的小事，是民生大事，亦是國(guó)家大事。
所以，千萬(wàn)別小看老舊小區(qū)了，因?yàn)椋脑焖抢瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)能。
對(duì)此您怎么看呢？歡迎大家在評(píng)論區(qū)聊起來(lái)。
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