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建筑室內設計與室內裝修設計的區(qū)別是什么
建筑室內設計：建筑學院室內裝修設計：藝術學院從這個方面來看其實兩個所處在的學院不同，所賦予的功能也不同，接下來我們詳細分析下兩者的不同。1.建筑室內設計就是在建筑學院下面，就偏建筑室內裝飾設計，更偏工程室內，從弱電，給水排水，材料工程，結構，硬裝，不會涉及軟裝。2.室內設計在藝術設計學院下面，就是傳統意義上的，家裝，工裝，一切空間室內設計，硬裝和軟裝（房間物件配飾），從人文，美學，用戶體驗，實用工藝等方面角度出發(fā)來設計。所以兩者之間互有交集，但是有著明顯的差別。
裝修行業(yè)的前景怎么樣
前景肯定不錯，關鍵還是要選對市場，可以看看長租公寓這塊的裝修。最近，"一線城市房租大漲、二線城市小漲"的消息牽動人心。大材研究整理了一下2018年以來房租的變化數據，隔著屏幕就要為租房的同學們捏一把冷汗：? 根據中國房地產測評中心近日發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監(jiān)測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數環(huán)比上漲，四個一線城市全部在內。? 根據貝殼研究院數據，今年7月份北京租賃市場單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。在租金變動方面，東城區(qū)和順義區(qū)租金漲幅最大，環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%。? 經騰訊新聞整理后的中國房價行情網數據顯示，全國主要大中城市里，同比漲幅超過20%的城市多達11個，包括成都、深圳、重慶、天津、合肥、貴陽、北京、廣州、大連、南寧、哈爾濱等。這個中國房價行情網由中國房地產業(yè)協會主辦，想必有一定權威性。之后，更有我愛我家副總胡景暉公開怒批自如、蛋殼等長租公寓運營商，聲稱：這些公司以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，是北京房租上漲的另一個真實原因。隨后，這位胡總在朋友圈發(fā)布辭職信，透露了一件擊起千層浪的職場事件：因為公開發(fā)表批評鏈家自如的觀點，一個忠心耿耿，兢兢業(yè)業(yè)，無私無畏干了18年的老臣，在關鍵時刻，被干干凈凈的切割了？此事一時成為熱點，并將長租公寓推上風口浪尖。不過，我們今天不談租金怎么降，而是聊聊長租公寓是怎么買材料，怎么搞裝修的，如果想打入長租公寓的裝修市場，又該如何下手。| 壹 | 8月初的時候，一位網友在水木社區(qū)的發(fā)帖刷屏，點名指出自如、蛋殼兩家長租公寓運營商，在報價上相互抬杠、壟斷房源、最終提高房租的做法。之后又發(fā)生上述我愛我家前副總裁胡景暉的公開批判，再后來，監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴查”。所謂長租公寓，具體做法是：運營商將業(yè)主的房屋租賃過來，進行裝修改造、配齊家具家電后，以單間的形式，出租給有需要的租客。根據物業(yè)分布是否集中，長租公寓的運營模式分成集中式、分散式兩種。? 這個集中式，房源集中，比如整幢樓，或者是一片樓，通常設置有共用的面積和設施，目前市場上的集中式公寓，很多都是由商業(yè)、工業(yè)等非住宅物業(yè)改造而來的。目前走這條路的公司有：魔方公寓、YOU+、紅璞、泊寓、未來域、逗號公寓、灣流、窩趣、新派公寓、樂乎公寓等。? 分散式的房源很分散，分布在不同地段、不同小區(qū)和公寓里，運營商租過來之后， 再進行標準化的改造。這種模式的服務半徑比較大，運營成本相對較高。這條戰(zhàn)線上的公司主要有：鏈家自如、相寓、青客、優(yōu)客逸家、愛上租、寓見、美麗屋、水滴、蘑菇公寓、蛋殼等。大材研究查詢發(fā)現，長租公寓在美國誕生的時間，可以追溯到20世紀20年代，1929年大蕭條之條，在美國建造的公寓里，長租公寓占到40%左右。在中國，這一模式可追溯到2002年左右，到2012年時，資本陸續(xù)涌入，吸引多方勢力入場，推動長租公寓站上風口。有統計認為，目前大概有1000家品牌運營商進入市場，約30家房地產企業(yè)深度介入，10家左右的地產中介、約20家酒店都在布局。按照市場上流行的劃分，按運營主體按類別，已經形成了五種明顯的參與者：資產派（新派公寓等）、開發(fā)商派（萬科泊寓、龍湖冠寓、佳兆業(yè)等）、中介背景派（鏈家自如、我愛我家相寓等）、酒店派（華住城家、鉑濤窩趣等）和年輕的創(chuàng)業(yè)派（蛋殼公寓、You+等）。其中，自如、蛋殼公寓、青客公寓、V領地、優(yōu)客逸家、樂乎等頭部品牌，先后完成了億元級規(guī)模的融資。比如鏈家自如宣布完成40億元A輪，蛋殼今年的B輪融資多達1億美元。據大材研究觀察，資本勢力與產業(yè)力量合謀之下，各路諸侯手中持有的房間數量開始爆增，華菁證券去年曾發(fā)布數據稱，我國目前品牌公寓的數量在200萬間左右，占整體租賃市場的比重約為2%。其中，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模為2~3萬間左右，分散式龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。當未來品牌公寓達到10%的市場占有率時，管理公寓數量將達到1060萬間。其中，僅鏈家自如，截至2017年底，就進入了9座城市，為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計服務120萬租客。蛋殼的房源規(guī)模已超12萬間，目標是今年做到30萬間公寓。即使擠掉上述數據的水分，其規(guī)模也不小。這些存量房潛伏著至少兩種需求，一個是五年以后的二次裝修，可能只是局部翻新服務。二是日常的材料更換，比如燈具壞了換新的。有些長租公寓品牌，自己內部設了專門的團隊，負責上述事宜。但大部分都是委托第三方，如果能夠拿下這一訂單，營收規(guī)模是非常大的。另外，一些實力較強的長租公寓，仍然在跑馬圈地，囤積房源，一般來講，拿到房子后，大多數公司都會實施標準化裝修改造，然后再出租，自然衍生出材料、裝修等方面的龐大需求。在裝修材料、裝修設計與施工環(huán)節(jié)的成本管控、品質提升，往往會影響兩件事情：一是房子是否受歡迎，租客能不能快速成交。二是保證裝修品質的前提下，運營成本能不能降到最低。畢竟，要想長租公寓這門生意長久下去，品質依然是影響成敗的關鍵因素。| 貳 |幾年前的時候，就有一些大型公裝或家裝公司、家具建材企業(yè)，切入了長租公寓市場。據大材研究了解，金螳螂就已布局長租公寓市場，聲稱集中式、分散式長租公寓，分別契合定制精裝和金螳螂家業(yè)務。并且跟中天集團達成合作，出資設立浙江天域，首先在杭州開展1.9萬平方米項目，由中天集團將部分所持物業(yè)，租賃給浙江天域開展長租公寓業(yè)務，金螳螂將優(yōu)先參與公寓裝飾。而且東易日盛在2017年9月份設立長租公寓事業(yè)部，全面負責長租公寓裝修的相關業(yè)務。它的股東構成里有天津晨鑫、萬科鏈家，前者是鏈家旗下的全資子公司，后者是萬科與鏈家、佳信和共同設立的。這只是有代表性的企業(yè)，事實上，大材研究的統計發(fā)現，大多數中小型裝修公司或家具建材企業(yè)，都在涉足長租公寓業(yè)務。比如建材板塊的云丁，專門為公寓提供智能鎖等產品，目前運營頗為成功。不過，長租公寓裝修市場的這塊蛋糕并不好啃，它對裝修、材料的需求有一定的特殊性。單就裝修標準來看，與自購房屋裝修相比，長租公寓要求較低，裝修風格大多統一，可選空間比較小。用的裝修材料也不會很好，但必須耐用。比如鏈家的自如產品，往往僅兩個檔次，裝修風格與選材統一管理，以前聲稱產品購自宜家。世聯行旗下的品牌公寓紅噗，經營公寓4萬間左右，提供的裝修風格僅12種，個性化程度明顯很低。就價格來講，普通硬裝一般在500元—1000元每平，比較高端的會漲到1000元每平以上，取決于設計水平、材料與工藝等。以萬科泊寓為例，其高管透露，北京部分的裝修改造成本相對較高，所有的下來，大約為2000元/平方米。僅裝修改造的成本，就需要運營三年后才能夠覆蓋。而且長租公寓的裝修并不是這么簡單，從使用的角度，它屬于家裝，畢竟是租客用來住的。但是從施工的角度來講，又屬于工裝，往往都是批量化施工、標準化操作。所以，一些項目會根據自身的定位，以及目標租客群體的構成、偏好等，設計幾種風格，做出幾個標準間，并批量復制，以此提升檔次，力爭滿足大多數人的需求。另外，長租公寓正在形成三種標準：一是企業(yè)經過調研分析后，制定的能夠創(chuàng)造良好用戶體驗的產品標準。二是來自政府審批、監(jiān)管的行業(yè)標準；三是裝修時所用的材料標準、施工的工藝標準。就裝修時間來看，集中式長租公寓由于一次性裝修的房間比較多，裝修時間較長，大多為半年到一年時間.而分散式長租公寓分布在各處，每套房子的裝修改造時間壓得比較短，多數是2~3個星期。就裝修主體來看，內部團隊搞定、委托第三方的現象都有。龍湖冠寓的裝修設計由內部完成，并依托集團在產品研發(fā)、設計建造和成本控制的優(yōu)勢，可在獲取項目后4個月內開業(yè)?？紤]到對質量的把關，開發(fā)商背景的長租公寓，如泊寓、冠寓的改造裝修工程，大多由內部完成，并對整個工程進行管理和監(jiān)督。沒有開發(fā)商背景的長租公寓，情況則有所區(qū)別，比如魔方公寓和樂乎，公司團隊完成設計；施工環(huán)節(jié)，由部門監(jiān)督第三方公司進行。主打分散式公寓的優(yōu)客逸家，由于房源分散，裝修時間難以統一，大多裝修都是通過招標的，外包給第三方公司，并且都是與所布局城市的當地企業(yè)合作。據了解，品牌型長租公寓對施工單位有一些要求，傾向于選擇裝飾施工二級以上的專業(yè)資質，往往又要控制成本，那種沒有資質，但具備一定裝修實力、報價較低的公司，也會納入考慮。所以，在向對長租公寓市場時，我們不用擔心自己的規(guī)模過小，或者缺乏高級別資質，行業(yè)里的口碑、樣板案例，還有性價比優(yōu)勢等，都可能影響訂單能不能成交。毫無疑問，長租公寓對裝修改造的效率要求比較高，早一天裝修結束，早一天出租，早一點獲利。鑒于這種考慮，運營商們多數是找公司全包，實現拎包入住。畢竟將裝修設計、主材、配材、家具家電等拆分，裝修周期可能會更長。自己養(yǎng)一支龐大的裝修隊伍？自然也不合適，人工成本會很高。背靠開發(fā)商的長租公寓，在裝修成本控制與裝修質量把控方面，擁有得天獨厚的優(yōu)勢。比如泊寓，利用萬科集團的集采優(yōu)勢，例如像木地板、照明等，都會有集團級供應商，價格相對優(yōu)惠。中金公司的分析認為，無論是集中式，還是分散式長租公寓，前期的裝修改造支出都是重要成本。一線城市里，拿房成本加上裝修成本，可能占到總成本的80%。華菁證券曾經發(fā)布一份長租公寓研究報告，其中分析認為，55%的拿房成本占比、65%的入住率是長租公寓行業(yè)的盈利臨界點。所以，對于長租公寓來講，找到一些性價比非常高的裝修公司與材料供應商，將影響到企業(yè)盈利能力，當然也是非常不容易的。| 叁 |上百萬套房子的存量，意味著長租公寓在裝修、翻新、維護等需求上，將不斷增長。住房租賃將為裝修與材料行業(yè)提供新的突破口。有一個說法流傳廣泛，他們說：預計到2020年，長租公寓可能在200萬套左右，對住宅裝飾行業(yè)的貢獻可達9700億元，以住宅裝飾龍頭企業(yè)的業(yè)務量貢獻可能高達485億元。知名公裝企業(yè)金螳螂，曾有一個測算，認為長租公寓裝修市場年均規(guī)模約為1484-2473億元。無論是誰測算，這里面的想像空間實在太大了。從目前各品牌長租公寓公布的計劃來看，前景一片輝煌。萬科泊寓2018年要拓展45萬間；龍湖冠寓力爭三年達到10萬間的規(guī)模；佳兆業(yè)2017年6月發(fā)布長租公寓品牌“創(chuàng)享空間”，計劃三年內打造10萬間。按照每5年進行一次裝修的假設估算，長租公寓每年的裝修市場至少在千億元以上。算上局部翻新、壞損材料更換，這又是百億規(guī)模。更關鍵的是，目前這個市場還處于拓荒期，已經拿下一些大單的公司，做得其實也比較痛苦，比如：? 公寓開發(fā)前端的裝修環(huán)節(jié)缺乏統一的參照標準；? 什么樣的裝修最能吸引目標租客，還能租到好價格，依然在探索路上；? 質量耐用，而且價格低的材料供應商，不好找；? 裝修施工細節(jié)不夠精致，影響了房間的品質；? 第三方公司對工期的把握，往往存在一些問題，導致延期。還有一大問題是，裝修的好壞會影響租房者的決策，如果一套房子裝修改造完成后，長時間沒有租出去，空置時間比較長，對運營商來講，這是非常大的損失。那么，裝修的好壞由什么決定的？一大關鍵因素就是投入的費用多少。價格夠便宜的裝修套餐，成本倒是控制了， 但有可能質量不行，給人感覺不好，租不起價，何況材料的耐用與售后也成問題。如果選擇偏高端的裝修套餐，品質感上去了， 價格可以適當提升，出租率會高一些，無疑會推高一次性投入的成本。如何在兩者中尋找平衡？長租公寓品牌們在探索與篩選，我們這些做家具、燈具、家電、瓷磚、涂料的材料商們，還有裝修公司，也在力圖設計出有效的方案。從材料與裝修供應商的角度看，這個市場的難度不小，比如：有些長租公寓給的賬期太長，款項拖欠幾個月不付，中小裝修公司或材料商不愿意接單。有的公司給的價格很低，利潤太薄，注重品質的公司也不愿意接。| 肆 | 那么，長租公寓應該怎么裝修，才最合適？一方面能夠控制成本，經久耐用；另一方面，又能滿足租客的需求，擊中租客心智，提高成交的速度。就現狀來看，很多長租公寓都在干一件事情，針對存量房的改造升級，通過裝修改造，提供增值服務，從而吸引中等偏上收入水平的青年白領，這里面大多是90后?！?017年高校畢業(yè)生就業(yè)及租房趨勢報告》顯示，90后租房人群已經占比39.9%，首次超過80后，成為租房主力。他們在物質比較豐厚的年代長大，對居住品質的追求超過80后，獨立空間、裝修品質、小區(qū)環(huán)境、交通便利等因素影響著租住決策。為更好的抓住主流租客的需求，目前大家的做法有幾種：? 裝修上增加風格，比如世聯行紅璞公寓提供了12種裝修風格。站在租客的角度看，這種多風格選擇，自然是比較切中自身需求的。當然，多風格對裝修構成考驗，比如可能推高裝修成本、對裝修主材要求更高等。大材研究的建議是，應該把長租公寓當成產品來做，而不是當成項目。我們在了解租客的生活和喜好特征基礎上，可以設計多種公寓風格，再進行對應的開發(fā)，形成多種風格的產品套餐，提高開發(fā)的標準化程度，加上集中采購的優(yōu)勢，自然也是可以將成本降下來的。這里面有一些細節(jié)要解決，比如產品使用的壽命，要做到盡可能耐久，減少維修保養(yǎng)的可能性，既能降低成本，又能減少對住戶的騷擾。比如風格不易過時，更符合大眾審美品味。? 形成高中低的產品線，匹配不同需求層次的租客，比如旭輝領寓旗下推了三種產品，包括博樂詩服務公寓、柚米國際社區(qū)和菁社青年公寓，還有像龍湖冠寓，也在嘗試面向不同人群，提供差異化的裝修風格。這也是可行的辦法，找出最可能租住的那些潛在客戶，為他們做對應的風格設計。? 裝配式裝修，主體結構與內裝分離，這種做法可能用廣闊的用武之地。它的做法是將工業(yè)化生產的部件，通過裝配，按標準流程，進行組裝。這些部件一般包括：地面系統、輕質內隔墻系統、吊頂系統、內門窗系統、整體廚衛(wèi)部品系統、儲藏收納系統、設備與管線系統、智能化等內裝體系等。它的材料和部件都是在工廠生產完成，現場直接安裝，工期可以明顯縮短。比如其中的整體衛(wèi)浴，8小時內就能裝完。比如萬科泊寓，引進過禧屋的整體衛(wèi)??；魔方公寓委托了開裝公司，提供裝配式裝修。| 伍 |除了上面提到的金螳螂布局長租公寓裝修市場外，這一陣地目前已聚焦了多家公司，比如：定位公寓市場的智能鎖企業(yè)“云丁”，比如專注集中式公寓裝修市場的“小馬快裝”，還有大量提供公寓產品的材料商，比如老板電器、方太、科逸、禧屋、遠大等。還有專門做裝配式裝修的公司，比如上海開裝、南京尚藝良品、大自然家居的“自然靚”以及東箭的超級1號整裝、和能人居、四川啟程得瑞等。大材研究帶大家看幾個有代表性的角色：? 云丁門鎖：借智能鎖撬動市場與其他智能門鎖企業(yè)不同的是，云丁科技并不是單純賣智能門鎖，而是把長短租品牌公寓市場作為切入點。最新數據顯示，云丁科技智能門鎖在公寓行業(yè)市占率超 60%，設備安裝已超過 150 萬臺，合作公寓超過 5000 家，業(yè)務年增速接近3倍。在長短租公寓領域，云丁給自己的定位是“智能公寓運營商”和方案提供商，提供軟硬件一體的解決方案。大材研究了解到，云丁科技在公寓市場不僅有智能門鎖，還有智能水表、智能電表和SaaS管理平臺。這能解決什么問題？用戶退租，智能水表和智能電表能夠計算居住期間產生的費用，不用人工抄表統計，省了不少事兒，管理員還可以通過APP，讓原來的智能門鎖密碼立即失效，在細節(jié)處提高效率。另外，云丁在公寓里部署了150多萬臺設備，不斷產生真實的數據，伴隨設備的增加，數據的積累，能夠準確知道哪個地段的公寓入住率高、哪種公寓最受歡迎，每一間公寓的閑置時間等，進而分析背后的原因，幫助投資者找到合適的公寓，以及安排有效的裝修方案。? 小馬快裝：盯住集中式公寓裝修據大材研究查詢，目前要找到明確定位公寓裝修的專業(yè)公司，并不容易。要找到專門為公寓提供家具、建材與家電套餐的材料供應商，也不是一件輕松的事情。小馬快裝倒是明確打出了公寓設計、裝修與施工的旗號，主做集中式公寓，它的官網上顯示，居然持有建筑裝飾裝修工程二級資質，極速快裝產品里有一種，包括墻體快裝、極速快裝、衛(wèi)浴快裝。有幾個產品亮點，比如亞廈集團研發(fā)的輕質復合節(jié)能墻板，能夠實現積木式安裝，對縮短施工周期、降低裝修成本都有幫助。據說100平米的公寓，小馬快裝只要4個人在5天內完成。它的案例名單里出現了新派公寓、旭輝領寓、安歆、SPACE國際青年社區(qū)等，聲稱已裝修5000多間公寓，今年初的時候，拿到1000萬天使輪，由易居中國投資。值得注意的是，小馬快裝沒有局限于提供材料與裝修服務，同時增加了裝修金融貸、5年維保、公寓主服務App等延伸性服務，有可能是想建立以公寓為核心的生態(tài)圈，這個想像空間就更大了。? 蘇州科逸：以整體浴室切入公寓市場這個蘇州科逸做整體浴室有一些積累，之前做酒店、醫(yī)療、精裝地產等項目，目前已全面發(fā)力公寓市場，至少推出了5套全裝修公寓產品。該公司高管在一次演講中提到，整體浴室在國內的市占率高達60%，業(yè)務覆蓋30多個國家和地區(qū)。在長租公寓的案例清單里，已有金隅的自由筑、蘇州新滸LOFT公寓、長沙像素匯國際公寓、天津白領公寓、景瑞·@WAY遇道等。據公開資料，在跟景瑞·@WAY遇道合作時，197套青年公寓的整體浴室安裝，只用了3個月時間。? 上海開裝：集中式公寓的裝配式裝修這家公司目前的活躍度比較高，明確定位于集中式公寓裝配式裝修方案解決商，旗下產品已有隔墻系統、飾面系統、地面系統、吊頂系統、模塊化衛(wèi)生間、空氣調節(jié)系統、電氣控制系統等。其公寓案例已有：魔方公寓、小馬公寓、V領地青年社區(qū)等。這個市場已經涌入了不少力量，這里暫時介紹上述幾家，大材研究在后面會專門推出“裝配式裝修”的文章。，泛家居老板經營決策內參，實戰(zhàn)精英們的每日讀物！專注裝修、建材與家居等泛家居行業(yè)，有用的洞察與見解，建材家居與裝修人正在關注！
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