今天給各位分享老舊小區(qū)改造存在的問(wèn)題及建議的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)老舊小區(qū)改造存在的問(wèn)題及對(duì)策研究進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，別忘了關(guān)注本站，現(xiàn)在開(kāi)始吧！
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本文目錄一覽：
- 1、老舊小區(qū)改造到底值不值？
- 2、老舊小區(qū)改造存在哪些問(wèn)題
- 3、如何開(kāi)展老舊社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造的意見(jiàn)和建議
- 4、老舊小區(qū)改造及社區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題和對(duì)策
- 5、舊小區(qū)改造 問(wèn)題雖多然好處更甚
老舊小區(qū)改造到底值不值？
北京的老舊小區(qū)已經(jīng)暫停了。從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看，改造效果不理想的多。
北方老舊小區(qū)改造主要以結(jié)構(gòu)加固及節(jié)能改造為主，其他還包括室內(nèi)給排水管道，電氣，采暖管道，防水防雷；室外的給排水，強(qiáng)弱電，采暖管道及環(huán)境整治。
由于現(xiàn)在工程標(biāo)準(zhǔn)的提高，一般原結(jié)構(gòu)都需要加固。加固主要面臨著一層加建違建的影響，往往達(dá)不到設(shè)計(jì)的加固要求。
室內(nèi)工程由于房屋出租或房屋裝修的影響，很多房屋入戶難，很多老舊管道無(wú)法更換，并且消耗大量人工成本。
老舊小區(qū)室外管道一般設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，由于年頭長(zhǎng)，污水經(jīng)常堵，雨水排放不暢，但在做室外工程時(shí)，由于需要破路面，老舊小區(qū)一般停車難，造成了居民和施工單位之間的直接矛盾。由于各住戶訴求不同，工程成本增加很多。
由于成本增加多，為不超預(yù)算，部分材料質(zhì)量降低，達(dá)不到預(yù)期效果，并且由于居民對(duì)個(gè)人利益過(guò)于重視，一些與改造無(wú)關(guān)的家里裝修問(wèn)題也夾雜其中，還有一些很難調(diào)節(jié)的問(wèn)題，比如路燈開(kāi)著說(shuō)影響睡覺(jué)，關(guān)了影響走路，維持原樣不動(dòng)倒是沒(méi)人提意見(jiàn)。
由此，老舊小區(qū)改造成本高， 社會(huì) 評(píng)價(jià)一般，改造效果也很難符合新規(guī)范，一般建議慎重考慮老舊小區(qū)改造。
從很大程度上講，老舊小區(qū)改造存在著很大問(wèn)題，很多地方，僅僅是為了外觀好看，這就是人們常說(shuō)的“面子”，干“面子”活兒。老舊小區(qū)改造最重要的內(nèi)容是什么，應(yīng)該是解決舊樓房存在的安全隱患，三四十年的老樓房都是預(yù)制板結(jié)構(gòu)，安全性很差，這是應(yīng)該首先解決的！要對(duì)樓房主體補(bǔ)強(qiáng)！然而各地方做這一項(xiàng)了嗎！另外就是管網(wǎng)老化問(wèn)題，電線老化，容易失火。下水道老化，污水出不去。這些都是亟待解決的！然而解決了嗎？老房子衛(wèi)生間太小，不能洗澡，尤其有的老房子沒(méi)有衛(wèi)生間，怎么解決？你光把外墻皮刷白有什么用？這是人們常說(shuō)的“面子”，只解決“面子”有什么用！所以，舊城改造絕對(duì)不如拆除重建。
大家好，我是ZZ家的小胖仔，榮幸受邀回答~
老小區(qū)我覺(jué)得是比較值得改進(jìn)的。
一:老小區(qū)改造成本低，置換壓力大。
老小區(qū)改造，雖然在改造期間會(huì)有一些讓人不適應(yīng)，甚至弄得亂七八糟的樣子，但是結(jié)果是好的，改造好了之后整個(gè)小區(qū)也會(huì)煥然一新。老小區(qū)由于本身的價(jià)值不是很高，置換的話無(wú)疑對(duì)于老小區(qū)成員來(lái)說(shuō)成本太高了。自己的房子價(jià)值低置換的房?jī)r(jià)高，顯然很多人承受不了。相反，老小區(qū)改造，大大減少了他們的壓力。這種情況下，大部分人就可以選擇不置換了，在老小區(qū)繼續(xù)過(guò)渡下去。相對(duì)沒(méi)有置換房子的壓力，生活水平會(huì)提高很多。
二：老小區(qū)改造更有利于我們居住。
良好的居住環(huán)境和安保是我們生活不可或缺的。老小區(qū)的改造正是在改變這一點(diǎn)。之前的老小區(qū)沒(méi)有人管理，整個(gè)生活環(huán)境和安保措施都很差。在改造之后，我們的生活環(huán)境質(zhì)量和安保會(huì)大大提高，這會(huì)讓更多的人居住的更安心。
以上僅個(gè)人觀點(diǎn)，歡迎大家點(diǎn)評(píng)。
老舊房的改造應(yīng)按城市的(三舊)進(jìn)行～拆舊再造的原則，從根本上根治老舊小區(qū)的～臟亂差的城市環(huán)境面貌得到煥然一新!改造只有拆舊改造，才是為城市建設(shè)增添了光彩，為老百姓造了福!才會(huì)過(guò)上美好生活!不應(yīng)做表面文章～墻外粉刷表面光，那確實(shí)不值得～老百姓住了幾十年的老舊房子，內(nèi)部結(jié)構(gòu)是共廚房，又沒(méi)有廁所，幾代人住不到20平米的房，還去做表面墻光，不僅不值得，那是對(duì)不起老百姓一生為建設(shè)國(guó)家～到如今還不拆舊造新，讓老百姓住上新房子，好房子，過(guò)上美好幸福享受生活!老舊房不值得表面光刷了～欠老百姓的新房住，應(yīng)從拆舊造新開(kāi)始，早日實(shí)現(xiàn)～城市煥然一新的美景!
城市棚戶區(qū)的改造是政府提升公共服務(wù)，改善困難群眾住房條件，完善 社會(huì) 保障的重要舉措。有人提出政府對(duì)老舊小區(qū)投資改造到底值不值，我認(rèn)為凡事做對(duì)老百姓有益的事情，不管做什么都值。如何做好老舊小區(qū)改造工作，我認(rèn)為有以下幾個(gè)方面。
一、調(diào)查摸底 ， 實(shí)現(xiàn)老舊樓院精細(xì)化管理
通過(guò)走訪調(diào)查，對(duì)符合改造要求的住宅小區(qū)全部登記造冊(cè)，建立“一辦一檔”、“一院一檔”、“一樓一檔”的精細(xì)化管理模式，為推進(jìn)棚戶區(qū)綜合整治改造提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。制定《老舊住宅小區(qū)綜合整治改造工作實(shí)施意見(jiàn)》和《老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋實(shí)施意見(jiàn)》，堅(jiān)持綜合整治與完善城市功能相結(jié)合，進(jìn)一步完善樓院基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)物業(yè)全覆蓋。
二、加大宣傳，營(yíng)造良好的氛圍
通過(guò)新聞媒體廣泛宣傳老舊樓院棚戶區(qū)綜合整治改造政策，在社區(qū)宣傳欄制作宣傳標(biāo)語(yǔ)，引導(dǎo)廣大群眾共同積極支持綜合整治改造工作秩序，營(yíng)造良好的老舊樓院棚戶區(qū)綜合改造氛圍。
三、健全機(jī)制，確保工作落實(shí)到位
成立政府老舊樓院棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)政治素質(zhì)高、專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的工作人員現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)項(xiàng)目改造工作，并建立每周例會(huì)通報(bào)制度，定期通報(bào)工作進(jìn)展情況，嚴(yán)格按照任務(wù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保證綜合整治工作順利完成。同時(shí)相關(guān)職能部門對(duì)樓院內(nèi)存在的違章建筑、亂堆亂放、沿街商鋪門頭進(jìn)行拆除和治理。
四、凸顯特色，打造精品示范小區(qū)
棚戶區(qū)綜合整治改造在保持現(xiàn)有建筑格局的基礎(chǔ)上，采用“拆、修、添、改、亮”等手法，結(jié)合各樓院的文脈資源，對(duì)樓體、沿街立面和局部開(kāi)敞空間進(jìn)行整體改造。進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，整合資金打造精品小區(qū)。通過(guò)整治改造，有效改善人民群眾的居住條件和生活環(huán)境，切實(shí)解決人民群眾迫切需要解決的切身問(wèn)題。也為開(kāi)展美好環(huán)境與幸福生活共同締造、提升城市品質(zhì)和形象打下良好的基礎(chǔ)。
我很確定的回答：不值，一點(diǎn)都不值得?。?！
但是10年的老城改造、城鎮(zhèn)化 、城中村拆遷、等等已經(jīng)將錢花沒(méi)了，與其說(shuō)老舊小區(qū)改造是一個(gè)新的目標(biāo)，不如直接實(shí)話實(shí)說(shuō)沒(méi)錢了，只有用老舊小區(qū)改造這種方式來(lái)進(jìn)行對(duì)老舊居民區(qū)居民這些年生活環(huán)境的臟亂差做出回應(yīng)。
多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、拆遷、開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園等類似項(xiàng)目占用了大量的資金，從可流動(dòng)、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)金流逐漸變成了現(xiàn)在的大片鋼筋水泥的森林，從而將可流動(dòng)可運(yùn)轉(zhuǎn)的資金轉(zhuǎn)化為了固定資產(chǎn)。
固定資產(chǎn)一旦形成是不產(chǎn)生利潤(rùn)的，而且以后的日子會(huì)逐漸演變成為房產(chǎn)類進(jìn)入折舊期，雖然現(xiàn)在還在炒作，但是就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)看來(lái)，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始，我們可以聯(lián)想為賺外國(guó)人的錢有些難了，所以開(kāi)展內(nèi)循環(huán)從而讓國(guó)內(nèi)的氣氛體現(xiàn)出另外一個(gè)景象，不可否認(rèn)這是一種目前經(jīng)濟(jì)狀況下的一種方式，所以老小區(qū)的改造其實(shí)是一種增加持續(xù)使用年限的方式。
最終有一天老舊小區(qū)的問(wèn)題一定會(huì)實(shí)實(shí)在在擺在我們面前。甚至老舊小區(qū)改造可能比蓋一座同等的樓房造價(jià)都會(huì)高出?。?！拭目以待
老舊小區(qū)不值得改造。應(yīng)該重建，老舊小區(qū)最高樓層為六層，可以建成18層至32層，重新規(guī)劃綠地，停車場(chǎng)，健身場(chǎng)地。由區(qū)政府按片規(guī)劃，指定開(kāi)發(fā)商建設(shè)，在老舊小區(qū)改造的同時(shí)，財(cái)政投入減少了，也拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
不值得，改造小區(qū)就是花大錢做表面文章，實(shí)在沒(méi)多大意義。還是讓居民貼點(diǎn)錢，推倒重新翻建比較好，解決根本問(wèn)題。
謝謝悟空大師邀請(qǐng)！
總體來(lái)看，有的太舊的，房齡超過(guò)35年的老舊小區(qū)，不適合改造。
為什么這樣說(shuō)呢？
因?yàn)榉魁g超過(guò)35年的，都是預(yù)制板建造的，而且因?yàn)楦鞣N各樣的原因，房子的布局都很不合理。
房子的客廳，臥室，衛(wèi)生間，廚房，都很小，有的還有個(gè)走廊，占用了房子的面積。
而且上下水管都是鑄鐵的，經(jīng)過(guò)這么多年的水垢，鐵銹腐飾，已經(jīng)是銹漬斑斑。
有的已經(jīng)出現(xiàn)漏水，有的更老舊的房子，窗戶框都是鐵的，而且好多都已變型，上面的膩?zhàn)釉缫衙撀洹?/p>
而且有的根本都關(guān)不嚴(yán)，四處漏風(fēng)，一到冬天，寒風(fēng)凜冽，順著窗封鉆進(jìn)屋里。
大部分的走廊，都是墻皮掉落，墻面發(fā)黑，有的臺(tái)階也出現(xiàn)凹凸不齊。
有的布局不合理，采光也特差，總之老舊房屋，整體來(lái)說(shuō)，就是看著破舊。
像這樣的房子，根本沒(méi)有必要做表面工程，治標(biāo)不治本。
由于是預(yù)制板的，根本不抗震，如果地震來(lái)臨，像汶川那樣的地震，這種預(yù)制板的房子，就全部倒塌了。
后果很嚴(yán)重，而且會(huì)給老百姓帶來(lái)生命和財(cái)產(chǎn)的慘重?fù)p失，后果不可估量。
如果把這樣的房子，花上錢去粉刷，有的是把窗戶給換了，有的是包了保溫層，把樓道粉刷，補(bǔ)漏。
外墻粉刷一新，有的是把衛(wèi)生間改造，整體感觀是好看了，但是，實(shí)質(zhì)的問(wèn)題沒(méi)有解決。
因?yàn)槭穷A(yù)制板的，如果遇到地震，那就不言而喻了，而且預(yù)制板的房子，房齡就是35年，已經(jīng)到期了。
像這樣的房子，在花錢改造，就是白扔錢，得不償失。
汶川大地震發(fā)生以后，國(guó)家住建部要求，全國(guó)凡是預(yù)制板的房子，要逐步拆除。
有的地方老舊小區(qū)改造，并沒(méi)有得到老百姓的認(rèn)可，反而怨聲四起。
有的地方，像烏魯木齊這幾年，把一些房齡適宜的老舊小區(qū)，加已綜合改造。
換了窗戶，包了外墻，粉刷一新，改造了衛(wèi)生間，走廊電線，網(wǎng)線，都進(jìn)行了改造。
有的小區(qū)還安裝了電梯，因?yàn)檫@些老舊小區(qū)，原來(lái)都是單位的福利房，都是以前的職工住房。
現(xiàn)在這些退休的老職工，有的都是七老八十的，由于各種各樣的原因，還住在這些小區(qū)里。
年齡大了，退腳都不靈了，走路都是顫顫微微的，有的都拄著拐杖。
上下樓梯真是不方便，所以有的小區(qū)，就根據(jù)社區(qū)的通知要求，審請(qǐng)安裝電梯。
安裝電梯的審請(qǐng)，必須是一個(gè)單元都同意簽字，可能一樓除外。
安裝一部電梯的費(fèi)用是30萬(wàn)，政府補(bǔ)貼15萬(wàn)，住戶分?jǐn)?5萬(wàn)。
有的小區(qū)，也發(fā)生了不愉快，有的單元一二樓的不同意安裝，因?yàn)橛绊懰麄兗业牟晒狻?/p>
而且一二樓說(shuō)了，憑什么讓我們分?jǐn)傎M(fèi)用？
我們不用電梯，所以糾紛不斷。
還有的住戶擔(dān)憂，老舊房子的載重力，害怕安裝電梯后，房屋載重超標(biāo)，有倒塌的隱患發(fā)生。
諸多各種各樣的原因吧，有的小區(qū)時(shí)有矛盾糾紛發(fā)生。
如果長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，為了安全起見(jiàn)考慮，老舊小區(qū)，特別是預(yù)制板建造的房子。
還是拆除為好，不要為了一些面子工程，把安全隱患，置之度外。
2020，8，15
文，一葉幽蘭
老舊小區(qū)改造存在哪些問(wèn)題
老舊小區(qū)改造存在問(wèn)題如下：1首先是資金的問(wèn)題2居民住戶的配合問(wèn)題3設(shè)備老舊問(wèn)題等，所以需要各方積極配合。
如何開(kāi)展老舊社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造的意見(jiàn)和建議
1、科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施。在深入調(diào)查、充分聽(tīng)取社情民意的基礎(chǔ)上，科學(xué)編制城市老舊住宅小區(qū)改造整治規(guī)劃。應(yīng)當(dāng)按照突出重點(diǎn)、分步實(shí)施的原則，從當(dāng)前城市發(fā)展最需解決、社會(huì)群眾呼聲最強(qiáng)烈的問(wèn)題入手，將完善基礎(chǔ)設(shè)施作為當(dāng)前老舊住宅小區(qū)改造整治的主要內(nèi)容，優(yōu)先解決道路和地下管網(wǎng)破損陳舊老化問(wèn)題。根據(jù)小區(qū)居住規(guī)模需求和技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)破損的道路進(jìn)行修整、翻建，修整、規(guī)范桿管線設(shè)施，疏通、翻建地下管網(wǎng)，改造水、電、氣三表出戶管網(wǎng)，更新計(jì)量器具和設(shè)施設(shè)備，滿足老舊住宅小區(qū)居民出行和居住生活的最基本需求，改善小區(qū)面貌，提升管理水平。
2、政府主導(dǎo)，形成合力。老舊住宅小區(qū)改造整治工作是一項(xiàng)事關(guān)全局、涉及部門眾多的綜合性系統(tǒng)工程，關(guān)系到老百姓的日常生活和切身利益，關(guān)系到政府部門、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和住戶等各方利益的協(xié)調(diào)與平衡。尤其現(xiàn)階段，城市改造尚未完成，物業(yè)產(chǎn)權(quán)形式多樣，新老住宅并存，居民素質(zhì)參差不齊，改造整治工作顯得尤為復(fù)雜和艱巨。政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，成立相關(guān)職能部門和各專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加的整治工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立聯(lián)席會(huì)議制度，制定出臺(tái)《老舊住宅小區(qū)改造整治工作實(shí)施意見(jiàn)》，明細(xì)職責(zé)分工和整治工作目標(biāo)。突出明確水、電、氣、暖等專業(yè)經(jīng)營(yíng)部門的整治責(zé)任，督促履職盡責(zé)，形成工作合力，解決工作進(jìn)展中出現(xiàn)的困難和問(wèn)題，推動(dòng)改造整治工作目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
3、多措并舉，保障投入。老舊住宅小區(qū)改造整治所需投入巨大，資金籌措是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)和保障。舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問(wèn)題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。充分發(fā)揮政府投入的支撐與引導(dǎo)作用，合理分?jǐn)?、消化資金壓力。同時(shí)，要積極引入市場(chǎng)機(jī)制，吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和社會(huì)資金參與改造整治，立足于小區(qū)找資金。
4、規(guī)范完善，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。要通過(guò)解決管理責(zé)任主體、資金來(lái)源、管理機(jī)制等問(wèn)題，根據(jù)老舊住宅小區(qū)改造整治后環(huán)境、配套設(shè)施和房屋產(chǎn)權(quán)的狀況、居民的承受能力以及群眾需求的實(shí)際情況，制定物業(yè)管理具體的承接基本標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)管理模式，建立健全老舊住宅小區(qū)維護(hù)管理長(zhǎng)效機(jī)制，使改造整治與長(zhǎng)效管理相銜接，社區(qū)管理與物業(yè)管理相協(xié)調(diào)，杜絕整治后的反復(fù)，保持整治成果，實(shí)現(xiàn)老舊住宅小區(qū)管理的良性循環(huán)。
老舊小區(qū)改造及社區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題和對(duì)策
隨著城市建設(shè)步伐的加快，環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、管理先進(jìn)的新建住宅小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，給居民們帶來(lái)強(qiáng)大的視覺(jué)沖擊和心理感受，已經(jīng)成為了城市建設(shè)和管理水平的重要窗口，相比之下一些老舊小區(qū)就顯得黯然失色。煙臺(tái)市芝罘區(qū)作為中心區(qū)、老城區(qū)，有常住居民31.6萬(wàn)戶，其中，無(wú)物業(yè)管理老舊小區(qū)居民15.4萬(wàn)戶，占全區(qū)總戶數(shù)的48.7%。由于建成時(shí)間長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施差、管理不到位等原因，這些老舊小區(qū)在住宅區(qū)改造及社區(qū)物業(yè)管理工作方面，存在著很多現(xiàn)實(shí)的困難和問(wèn)題。
一、困難和問(wèn)題
一是產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，維修資金缺失。老舊住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜，統(tǒng)一管理難度較大。同時(shí)，由于改制、破產(chǎn)等原因，個(gè)別老舊小區(qū)已無(wú)管理主體，處于“失管狀態(tài)”，雖然前期我區(qū)對(duì)轄區(qū)的無(wú)人管理小區(qū)進(jìn)行了升級(jí)改造，但由于沒(méi)有后續(xù)管理，環(huán)境不容樂(lè)觀，違章建筑、占道經(jīng)營(yíng)、破墻開(kāi)門、開(kāi)店、毀綠占綠的情況比較普遍，綠地雜草叢生，嚴(yán)重影響了小區(qū)秩序和容貌。此外，1999年以前修建的商品房基本上未按照建設(shè)部要求建立維修資金，無(wú)法滿足共用部位、共用設(shè)施的維修。老舊小區(qū)業(yè)主住戶對(duì)小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強(qiáng)烈，但在出資和繳費(fèi)問(wèn)題上態(tài)度消極，部分產(chǎn)權(quán)單位出于部門利益也不愿意配合舊區(qū)整治和引入物業(yè)管理的工作。
二是居民認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)。在過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，讓很多老舊小區(qū)居民還存在很多無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)思想，習(xí)慣了由原單位的房產(chǎn)管理部門的管房模式，多數(shù)居民認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，額外增加生活負(fù)擔(dān)，即便要交錢最好也是由原單位來(lái)繳納。同時(shí)，居住在老舊小區(qū)的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會(huì)弱勢(shì)群體較為集中的區(qū)域，“誰(shuí)享受、誰(shuí)付費(fèi)”的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)未形成。此外，群眾對(duì)物業(yè)公司提供服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)要求不一致，對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)心理預(yù)期不一致。
三是工作推進(jìn)中不配合問(wèn)題較為突出。一方面，整治項(xiàng)目和內(nèi)容難以統(tǒng)一。由于居住習(xí)慣不同，小區(qū)內(nèi)居民對(duì)整治工作意見(jiàn)不一，尤其涉及居民切身利益的事項(xiàng)，如清理菜地、無(wú)花果樹(shù)、拆除違建等問(wèn)題，很多居民不理解、不支持。還有部分群眾提出大量個(gè)性化改造要求，絕大多數(shù)要求既不符合整體改造規(guī)劃，也無(wú)相應(yīng)資金支持。在無(wú)法滿足群眾要求的情況下，推進(jìn)工作受到不同程度的阻力，群眾不配合、不理解情況時(shí)有發(fā)生，說(shuō)服、解釋和勸解工作數(shù)量大、難度高。
四是物業(yè)管理企業(yè)水平參差不齊。各辦事處雖然全部完成了街巷保潔市場(chǎng)化服務(wù)外包招投標(biāo)工作，確定了相應(yīng)保潔服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐，但部分保潔公司不具備物業(yè)管理資質(zhì)，或資質(zhì)較差，屆時(shí)部分小區(qū)將出現(xiàn)保潔公司負(fù)責(zé)街巷保潔，物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理，容易造成責(zé)任不清、互相推諉，影響管理效果的問(wèn)題。
二、意見(jiàn)與建議
一是要多方籌措改造資金。老舊小區(qū)居民收入普遍偏低，花錢買服務(wù)的意識(shí)較為淡薄，街道（園區(qū)）難以籌集整治和管理資金。要完成涉及15萬(wàn)戶群眾的老舊小區(qū)改造工作，所需要的資金巨大，需要多方籌措。住建部門要積極向上爭(zhēng)取外墻節(jié)能改造、住房維修等專項(xiàng)補(bǔ)貼資金和相關(guān)政策扶持；經(jīng)信、城管要加強(qiáng)對(duì)上溝通，協(xié)調(diào)供電、通信燃?xì)?、熱力等單位將社區(qū)整治線路和設(shè)施的改造列入本單位工程計(jì)劃，并安排專項(xiàng)資金；區(qū)政府根據(jù)財(cái)力狀況，出資整治改造社區(qū)公共環(huán)境，增加便民設(shè)施。同時(shí)，可考慮引入社會(huì)資本的方式，采取政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民個(gè)人和物業(yè)公司按比例共擔(dān)的方式籌集改造資金。
二是強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，建立長(zhǎng)效機(jī)制。改造前，明確升級(jí)改造時(shí)間和目標(biāo)并在小區(qū)顯著位置予以公示，讓業(yè)主能深刻感受到整治改造工作將會(huì)給他們帶來(lái)的切身利益；物業(yè)公司要采取多種形式進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和知識(shí)的宣傳，如建立微信公眾號(hào)，讓公眾理解實(shí)施物業(yè)管理的意義，提高廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度，同時(shí)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平，為營(yíng)造一個(gè)安全、美好、舒適的生活居住環(huán)境而共同努力。同時(shí)要增加物業(yè)服務(wù)透明度的宣傳，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)布告欄進(jìn)行張貼，或者以其他方式讓業(yè)主知道。針對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)繳費(fèi)率低的情況，對(duì)小區(qū)業(yè)主物業(yè)消費(fèi)觀念進(jìn)行引導(dǎo)，廣泛宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，通過(guò)公示物業(yè)成本核算，物業(yè)和業(yè)主的權(quán)力和義務(wù)等方式，推動(dòng)和監(jiān)督物業(yè)企業(yè)全面履行職責(zé)，讓廣大業(yè)主知道物業(yè)收費(fèi)的合理性和合法性，改變業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的思想，提高小區(qū)物業(yè)繳費(fèi)率。除此之外，還要逐步推進(jìn)人民調(diào)解、法院受理、綜合執(zhí)法等依法治理進(jìn)社區(qū)進(jìn)小區(qū)活動(dòng)，建立起老舊小區(qū)管理的長(zhǎng)效機(jī)制。
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三是貫徹有關(guān)激勵(lì)政策，引導(dǎo)物業(yè)公司多元經(jīng)營(yíng)。創(chuàng)造條件促進(jìn)老舊小區(qū)內(nèi)的多種經(jīng)營(yíng)，彌補(bǔ)維修管理經(jīng)費(fèi)的不足。嚴(yán)格落實(shí)《關(guān)于推進(jìn)全省老舊小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見(jiàn)》（魯建發(fā)〔2015〕14號(hào)）有關(guān)要求，出臺(tái)有關(guān)政策激勵(lì)老舊小區(qū)物業(yè)企業(yè)。一是規(guī)模經(jīng)營(yíng)激勵(lì)，通過(guò)支持物業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)降低成本。二是特許經(jīng)營(yíng)激勵(lì)，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣告發(fā)布權(quán)、便民服務(wù)亭設(shè)置和經(jīng)營(yíng)權(quán)、停車收費(fèi)權(quán)、快件智能存儲(chǔ)柜場(chǎng)地租賃收費(fèi)權(quán)一定交給物業(yè)企業(yè)，彌補(bǔ)其物業(yè)費(fèi)。三是拓展經(jīng)營(yíng)激勵(lì)，允許物業(yè)企業(yè)開(kāi)展家政、維修、安裝等便民服務(wù)，并收取約定費(fèi)用。四是后續(xù)經(jīng)營(yíng)激勵(lì)：對(duì)自愿接管老舊小區(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以上、簽訂物業(yè)服務(wù)合同3年期限以上的骨干物業(yè)企業(yè)，在今后參與物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)其評(píng)標(biāo)總分自動(dòng)上浮10%。鼓勵(lì)物業(yè)公司搭建專業(yè)的信息服務(wù)平臺(tái)，讓業(yè)主的需求與社會(huì)服務(wù)資源的提供在這個(gè)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)對(duì)接，比如青華社區(qū)的“速易遞”；租賃和房地產(chǎn)中介。物業(yè)管理在這方面有很大優(yōu)勢(shì)，隨著房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的活躍，老舊小區(qū)所具有的地域優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)，使得租賃和交易會(huì)越來(lái)越活躍。
四是逐步建立老舊小區(qū)專項(xiàng)維修資金。1999年以前的商品房基本上未建立維修資金。公房出售房屋和集資建房房屋雖然提取了維修資金，但市房屋資金管理中心不同意動(dòng)用本金，共用部位和共用設(shè)施的維修資金仍然缺乏。針對(duì)上述情況，一方面積極協(xié)調(diào)市房屋資金管理中心必要時(shí)可動(dòng)用維修資金，同時(shí)要積極探索維修資金穩(wěn)妥投資增值的方式方法，不斷壯大維修資金規(guī)模。另一方面，針對(duì)舊的小區(qū)沒(méi)有維修基金，靠物業(yè)是很難把專項(xiàng)維修資金籌集起來(lái)這一情況，政府要采取適當(dāng)方式建立老舊小區(qū)專項(xiàng)維修資金。同時(shí)要設(shè)立老舊小區(qū)應(yīng)急管理基金。小區(qū)出現(xiàn)井蓋丟失、下水道堵塞、化糞池漫溢等問(wèn)題由政府設(shè)立應(yīng)急維修基金解決，待事后由責(zé)任主體補(bǔ)交有關(guān)費(fèi)用，維修事宜由管理責(zé)任主體居委會(huì)或物業(yè)公司負(fù)責(zé)，避免因資金難以落實(shí)導(dǎo)致問(wèn)題久拖不決。
五是發(fā)揮好小區(qū)群眾領(lǐng)袖作用，理順情緒，化解矛盾。老舊住宅區(qū)整治改造和社區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及的群眾多、環(huán)節(jié)多、細(xì)節(jié)多，難免出現(xiàn)矛盾和問(wèn)題，如住戶分?jǐn)傎Y金落實(shí)、群眾不理解、不配合等問(wèn)題，這就需要發(fā)揮好小區(qū)樓片長(zhǎng)等群眾領(lǐng)袖的作用，架起與群眾聯(lián)系溝通的橋梁紐帶，廣泛征求群眾的意見(jiàn)建議，理順情緒，化解矛盾。對(duì)一些關(guān)乎群眾切身利益的問(wèn)題，如信箱、監(jiān)控的數(shù)量和點(diǎn)位，防盜門的樣式、品牌及需要居民承擔(dān)的資金數(shù)額，小區(qū)內(nèi)樹(shù)木花草等處理等，難免出現(xiàn)意見(jiàn)不統(tǒng)一的情形，這時(shí)既要面對(duì)面征求、召開(kāi)懇談會(huì)等形式，征求群眾的整治意見(jiàn)，在保證絕大多數(shù)人利益的同時(shí)要做好其他群眾情緒理順工作。此外，在管理方式上，可以考慮社區(qū)自治。適時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)，由社區(qū)居委會(huì)協(xié)同業(yè)主委員會(huì)在廣大業(yè)主和社區(qū)失業(yè)人員中優(yōu)先招聘服務(wù)人員，并通過(guò)購(gòu)買服務(wù)的方式對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢修，形成自主管理的模式。物業(yè)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)收取并在固定位置定期公示費(fèi)用收支情況。對(duì)于服務(wù)不到位的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)收集投訴意見(jiàn)并更換服務(wù)人員。
六是積極協(xié)調(diào)，形成工作合力。區(qū)政府要重點(diǎn)做好對(duì)上的協(xié)調(diào)溝通，充分發(fā)揮供電、供水、供暖、供氣等公共服務(wù)企業(yè)在老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理中的重要作用，尤其是對(duì)一些前期沒(méi)有并網(wǎng)管理且老化嚴(yán)重的小區(qū)，爭(zhēng)取優(yōu)先改造移交并網(wǎng)管理；城管局要推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)社區(qū)、進(jìn)小區(qū)，對(duì)居民區(qū)存在的亂搭亂建和違章建筑要加大執(zhí)法力度，配合社區(qū)和物業(yè)公司做好清理整頓。建議深入理順區(qū)街城管體制，將開(kāi)放式無(wú)人管理小區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔、園林綠化等責(zé)任徹底下放街道，企事業(yè)單位自管小區(qū)日常管理也由街道負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督。并賦予街道（園區(qū)）物管企業(yè)進(jìn)駐的初審權(quán)，由街道（園區(qū)）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際與骨干物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合作協(xié)議書(shū)》，接管其轄區(qū)范圍內(nèi)的開(kāi)放式無(wú)人管理小區(qū)。同時(shí)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申報(bào)下放到所在街道（園區(qū)），即物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)申報(bào)、年審資料，必須先經(jīng)街道（園區(qū)）受理審核后，才能交由區(qū)住建部門審批備案，從而使街道（園區(qū)）掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“緊箍咒”，為推動(dòng)物業(yè)管理和社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合創(chuàng)造條件。
七是堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作與政府托底并行的工作方法。居住在老舊小區(qū)的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會(huì)弱勢(shì)群體較為集中的區(qū)域。對(duì)這部分群體，需要政府部門進(jìn)行補(bǔ)貼，做好保障，逐步建立起“街道主導(dǎo)、建管并舉、市場(chǎng)化運(yùn)作、政府托底”的工作機(jī)制。在具體操作上，要采取先整改，再收費(fèi)的方式，以改造的實(shí)際成效贏得群眾對(duì)繳費(fèi)的支持。對(duì)老舊小區(qū)本著“物業(yè)公司先期介入、小區(qū)先行整改、整改后交付物業(yè)管理服務(wù)”的方式統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)的改造和物業(yè)管理工作，“改造一個(gè)，交付一個(gè)，成熟一個(gè)，收費(fèi)一個(gè)“的原則有計(jì)劃、分批次地推進(jìn)，有序擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面。對(duì)改造驗(yàn)收合格的老舊小區(qū)，交付物業(yè)公司管理，待物業(yè)服務(wù)得到絕大多數(shù)居民滿意的情況下，啟動(dòng)物業(yè)繳費(fèi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)化運(yùn)營(yíng)。
八是統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)。在小區(qū)前期的改造規(guī)劃上，建議聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，重點(diǎn)是要做好管網(wǎng)、線路等基礎(chǔ)設(shè)置的改造規(guī)劃，避免重復(fù)改造、重復(fù)施工等問(wèn)題。在小區(qū)物業(yè)管理上，應(yīng)統(tǒng)一物業(yè)管理，避免多頭管理?？煽紤]全區(qū)統(tǒng)一招標(biāo)一個(gè)有實(shí)力的物業(yè)公司，不但可以保證后期物業(yè)管理質(zhì)量，而且可以通過(guò)規(guī)?；档推髽I(yè)成本，減少政府補(bǔ)貼，減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)。 ;
舊小區(qū)改造 問(wèn)題雖多然好處更甚
所謂舊小區(qū)，一般以10年作為分水嶺。房齡在10年以內(nèi)的小區(qū)，一般狀態(tài)還能保持得不錯(cuò)，即使要?jiǎng)右仓恍枰?dòng)，比如修繕板面及重新粉刷墻面。而房齡超過(guò)10年的小區(qū)，狀態(tài)就可能堪憂了，光小動(dòng)已經(jīng)不足以解決問(wèn)題。屋齡在20年以上的小區(qū)，就得大刀闊斧地動(dòng)了，墻體結(jié)構(gòu)、線路管道以及墻面門窗，都需要進(jìn)行一番大改造。舊小區(qū)改造，究竟是怎么一回事呢？
一般認(rèn)為，舊小區(qū)改造是一件不那么容易的事情，一不小心就會(huì)吃力不討好。說(shuō)舊小區(qū)改造難，那難在哪里呢？其一，局部改造選材麻煩，需要為人工、材料四處奔走，對(duì)時(shí)間和精力要求很高；其二，舊小區(qū)改造的市場(chǎng)比較混亂，難以找到靠得住的，有經(jīng)驗(yàn)的公司，改造質(zhì)量無(wú)法保證；第三，成本費(fèi)用難以把控，舊小區(qū)改造恐變成一件吃力不討好的事；第四，改造過(guò)程中產(chǎn)生的大量建筑垃圾難以處理，既需要運(yùn)往指定的地點(diǎn)，還要有防塵措施。
舊小區(qū)改造不易，除了上面所說(shuō)的難題，還表現(xiàn)在一些細(xì)節(jié)上。第一，改造費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題，雖然秉持著“共同籌措”理念，但居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府等多方的參與，使費(fèi)用的承擔(dān)變成了一個(gè)難題。第二，建筑規(guī)模的控制問(wèn)題，既要控制建筑面積的合理范圍，又要保障原住民的切身利益。第三，建造意見(jiàn)的統(tǒng)一問(wèn)題，因?yàn)榕f小區(qū)不是一家一戶，而是由很多居民和住戶組成的統(tǒng)一體，牽一發(fā)而動(dòng)全身，在開(kāi)始舊小區(qū)改造前，必須取得所有相關(guān)利益者的同意。
盡管舊小區(qū)改造面臨著方方面面的難題，但是它帶來(lái)的的好處也是顯而易見(jiàn)的。政府能賺地皮的錢，開(kāi)發(fā)商能賺賣房錢，老業(yè)主雖然不再住原來(lái)的地方，但能分到好多錢和好多房子作為補(bǔ)償，上學(xué)、生活皆不用愁。三方皆大歡喜。
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